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亞太房託:長期基本因素不應被短期波動掩蓋

23/4/2020

黃惠敏, 投資組合經理
 

2019新型冠狀病毒(COVID-19)疫情在全球擴散,加上經濟活動明顯放緩,為亞太房地產投資信託(亞太房託)帶來挑戰。在今期投資通訊,投資組合經理黃惠敏剖析,為何主動型、由下而上的基本因素研究此時顯得尤其重要,特別是政府政策持續改變而導致短期價格錯位的當下。此外,在經濟放緩下,亞太房託的防守性特質,使其表現更為強韌。




在探討目前充滿挑戰的市場環境之前,最重要是謹記,投資者當初投資房託的原因。房託屬混合型證券。換言之,雖然房託的買賣方式與股票相似,而且價格可能下跌(虧損),但亦會向投資者定期派發收益。從圖一所見,房託的收益特點為其賦予防守性,在市況向下之時提供緩衝,以及在升市提升總回報。

聚焦基本因素

從經濟角度來看,在新型冠狀病毒爆發初期,亞洲經濟活動明顯放緩,尤其是中國。隨著時間過去,疫情在全球擴散,令市場憂慮經濟會在一段較長時間持續下行,包括可能出現經濟衰退。

區內政府除了推出各式各樣減輕企業經營負擔的政策外,亦實施多項財政及貨幣政策。在盡力控制疫情擴散的前提下,這些政策經常出現修訂,產生短期不確定性,為房託帶來股價壓力。

  • 聯儲局維持強硬立場,但可能在2023年底前放寬貨幣政策

    美國聯儲局決定加息75點子,聯邦基金利率目標區間升至3%-3.25%。市場已充份消化有關加息行動。我們剖析驅使聯儲局取態愈趨強硬的因素,以及解釋當局可能在2023年底前放寬貨幣政策的原因。

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  • 高收益市場並未出現衰退跡象

    儘管2022年至今利率走勢出現波動及通脹趨升,但我們找不到避開投資高收益債券的理由。相反,高收益債券市場的較優質領域,可為投資組合大大提高經風險調整後回報的潛力。

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  • 美國銀行業的基本因素繼續增強,無懼經濟放緩

    投資組合經理  Ryan P. Lentell 和高級投資組合經理 Susan A. Curry認為,美國地區性銀行的最新季度業績確認該行業的投資前景良好,因受惠於貸款增長和加息環境。

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圖一:亞太房託具防守特性1

此時此刻,我們相信基本因素比過去任何時候更加重要。我們的焦點仍然是資本實力、營辦商的往績及聚焦其租賃的條款及結構。

我們認為與環球金融危機後的情況相比,現時亞太房託具備更佳條件,以應對目前經濟下行的環境。它們擁有較強勁的資產負債表,意味著出現債務違約的風險較低,透過攤薄股本集資的需要將大大減低。

我們相信亞太房託在以下三個主要範疇表現較強勁:  

  • 過去十年的低息環境已降低主要區內房託的債務成本。
  • 亞太房託普遍鎖定較長期的融資成本,減低短期再融資的相關風險,有別於當年發生環球金融危機時,房託受融資問題困擾。
  • 整體槓桿比率較低及資金來源分散,減低債務違約的風險。

低息成為主要利好因素

雖然目前經濟環境難免為亞太房託帶來挑戰,尤其是酒店及零售的領域,以及中小企客戶佔比較高的房託,但我們相信與環球金融危機時期相比,現時亞太房託仍處於較佳的位置。

在過去的低息時期,亞太房託表現普遍優於股票(見圖二)。隨著新型冠狀病毒疫情於全球擴散,並同時對供求造成衝擊後,我們再次進入低息時期。

亞太房託表現優秀,主要因素之一是收益率息差持續擴闊。舉例說,收益率息差是指無風險工具(如美國國庫債券)與其他投資收益率之間的差距。隨著無風險利率下跌(過去一個月大幅回落),投資者已因承擔風險而獲得更多補償。


圖二:亞太房託過去在低息環境下表現良好2

總回報(31/12/2008-31/12/2015)
 


圖三:收益率息差持續擴闊3

圖三顯示主要亞太房託市場(澳洲、香港及新加坡)由2020年初至3月的收益率息差:隨著無風險利率下跌,三地市場的收益率息差均擴闊。

鑑於利率下跌,加上環球投資者追求收益,將繼續對這個資產類別帶來支持。

亞太房託展現強韌特點

雖然房託具備防守特質,但我們相信並無任何一個房託領域可視作「經濟衰退免疫」。

就目前經濟環境及近期政府推出的措施而言,亞太房託將短暫受到影響,尤其是消費及旅遊相關行業。這導致市場向下修訂2020年每單位分派預測。然而,我們相信這些修訂已完全反映在股價,因為收益率息差已升至高於過去10年平均水平4

投資者可能在以下房託領域找到投資機會:

新加坡

  • 零售業
    礙於政府政策,短期的錯位情況預期將影響新加坡從事零售領域的房託。儘管這可能導致短期出現一些調整,但行業的長線基本因素仍然強韌。原因有三:
    1. 新加坡的人均零售面積低於部份已發展市場,顯示市場仍未出現供應過剩的情況5
    2. 政府嚴格規管土地供應及用。零售面積增幅少,避免了出現供應過剩的情況。
    3. 基於人口密度及購物中心的便利程度,實體零售商店在新加坡仍然維持具有高度存在價值。

香港

  • 零售業
    過去一年,香港零售業面對重重難關,導致零售銷售急跌。我們相信市場已反映大量負面消息;在目前充滿挑戰的經濟環境下,為消費者提供必需品的購物中心料會持續表現強韌。

澳洲

  • 辦公室
    我們看好悉尼核心商業區的甲級寫字樓,因為需求料不會顯著轉壞,而且預計未來兩年的新供應有限。
  • 工業
    整體來說,我們相信第三方物流和電子商貿供應商應會消化當地現時的供應。在新型冠狀病毒疫情爆發期間,消費者網上購物的利用率增加,料成為這個領域的催化劑。

總結

新型冠狀病毒疫情擴散對經濟造成影響,亞太房託亦難免受到衝擊。然而,亞太房託具防守特性,意味投資者應可受惠於其混合性質。此外,綜觀亞太房託的基本因素,包括在低息環境表現相對強勁,以及財務狀況有所改善,預示這類資產的表現較其他投資更為強韌。

 

資料來源:彭博資訊,2020年3月31日

2 彭博資訊,截至2019年11月30日。總回報以美元計算。過往表現並非日後表現的指標。澳洲房託 – 標普/ASX 200澳洲房託指數、香港房託 – 恒生房地產基金指數、新加坡房託 – 富時海峽時報房託指數、亞洲(日本除外)房託 = 富時EPRA/NAREIT亞洲(日本除外)房託指數 。新加坡股票 = 海峽時報總回報指數、香港股票 = 恒生指數、澳洲股票 = 標普/ASX 200指數、亞洲(日本除外)股票 = MSCI明晟亞洲(日本除外)總回報綜合指數。

3 資料來源:彭博資訊,2020年3月31日

資料來源:彭博資訊,2020年3月31日。新加坡房託=富時海峽時報房地產投資信託指數、新加坡10年期政府債券。澳洲房託=標準普爾/澳洲證交所200澳洲房地產投資信託指數、澳洲10年期政府債券。香港房託=恒生房地產基金指數、香港10年期政府債券(數據截至2012年5月)。

5 凱德集團2019年投資者日,2019年11月29日

  • 聯儲局維持強硬立場,但可能在2023年底前放寬貨幣政策

    美國聯儲局決定加息75點子,聯邦基金利率目標區間升至3%-3.25%。市場已充份消化有關加息行動。我們剖析驅使聯儲局取態愈趨強硬的因素,以及解釋當局可能在2023年底前放寬貨幣政策的原因。

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    儘管2022年至今利率走勢出現波動及通脹趨升,但我們找不到避開投資高收益債券的理由。相反,高收益債券市場的較優質領域,可為投資組合大大提高經風險調整後回報的潛力。

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