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亞太房託:基本因素強勁展現復原力

7/1/2022 

股票部投資組合經理 黃惠敏

回顧2021年,隨著區內市場陸續重啟經濟,儘管步伐各異,但亞太區房地產投資信託(亞太房託)持續展現韌力。與此同時,全部經濟體都擺脫技術性衰退的困境。隨著亞洲房地產業表現出色,股息收益亦持續強勁回升。儘管陰霾揮之不去,尤其是Omicron新冠變種病毒出現,但這類資產的基本因素保持穩健,並有望在2022年持續反彈,股票部投資組合經理黃惠敏在這篇2022年前景展望文章探討箇中原因。

 

 

經過2020年的困境後,亞太房託在2021年迎來反彈。隨著出行和旅遊限制逐步撤銷,區內各地以不同步伐重啟經濟。受惠於政府持續推行強而有力的財政和貨幣政策,區內所有經濟體均能夠走出衰退。

香港出入境管制措施嚴格,因此疫情得以改善,而港府推出的消費券計劃刺激商戶銷售穩健復甦。 新加坡的疫苗接種率高達88%,有利於提振消費信心。

然而,Omicron 變種病毒疫情令新加坡和泰國收緊免檢疫入境旅遊安排,可見市況仍存在變數。此外,部份其他地區再度實施防疫出行限制。

下文將深入剖析亞太房託的各項動態:

  • 就房地產領域而言,對比2020年,租金津貼和寬減明顯持續受到抑制。零售收租業引領續租租金調整趨勢靠穩,相關趨勢有望在2022年進一步改善。
  • 就低空置率和強健現金流而言,環球工業和倉庫業表現突出。這類資產的需求殷切,帶動資本值在過去六個月不斷增長。
  • 儘管澳洲關閉邊境,而且利率趨升,但當地物流資產的資本轉化比率(預期收益率)亦因交投活躍而收縮。基於澳洲的空置率甚低,租金持續上升,當地市場作為資本配置的特質進一步增強。
  • 從資產類別角度來看,投資者需緊記股息回報始終是房託的關鍵。無論市場環境如何,股息回報一直處於正數。在大市下跌時,股息有助彌補各方面的損失。當大市上升時,股息可以提升總回報。回顧過去十年,股息回報佔亞太房託總回報超過一半1

圖1:2021年亞洲(日本除外)房託表現優於大市和房地產股,而且波幅較低 (指數水平重訂至100)

資料來源:彭博資訊,截至2021年12月29日。亞洲房託以富時/EPRA Nareit亞洲(日本除外)房託指數(設有上限)代表;亞洲股票以MSCI明晟亞洲(日本除外)指數代表;亞洲房地產股以MSCI明晟亞洲(日本除外)房地產指數代表。

即使在2020年,當疫情的影響最為嚴竣時,房託仍錄得股息正回報。這主要由收租率高企的辦公室及工業房託所支持。

整體而言,股息在2021年回升。這股趨勢有望延續至2022年,因為租金寬免期結束,加上出租率改善,而且2021年完成的新收購項目帶來全年股息貢獻增益。根據2021年的估計,股息已從2020年10月低位回升24%。至於2022年,同期估算已回升17%至18%,兩者均高於2020年初的高位(見圖2)。

2022年:市況存在變數下復甦

展望2022年,多個原因驅使我們對環球經濟復甦前景感到樂觀。

隨著環球疫苗接種率日漸上升,疫情帶來的經濟風險有望減退。不過,這仍要取決於Omicron 變種病毒的擴散走勢。對比一年前,政府現時有較多抗疫方案,例如疫苗加強劑接種計劃及有效的抗病毒藥物。

新加坡和澳洲等主要市場已實現高水平的疫苗接種率,並在2021年第四季陸續重開邊境。

然而,香港的疫苗接種率仍然相對偏低(以長者尤甚),預期在2022年前不會放寬出入境管制。

隨著越來越多地區以風土病看待2019-新型冠狀病毒,干擾性的封鎖措施或收緊防疫限制應會告一段落。因此,租金津貼和寬減的規模或會較去年同期大幅降低。

交投活動為資本值提供支持

儘管疫情在2021年對經濟造成衝擊,但亞洲商業房地產市場的交投活動持續穩健,為資本值提供支持。展望2022年,當環球各地或會更趨一致地重開邊境,管制最嚴厲的中國亦有望在2022年對外通關。對於旅遊出行及恢復跨境商業活動,例如租務洽談和資產收購的盡職審查,我們相信市場將會抱持更大信心。

當然,這個假設是基於疫情不會進一步惡化。

 

圖2:亞洲(日本除外)房託股息可望在2022年持續回升(指數股息水平)

資料來源:彭博資訊,截至2021年12月29日。亞洲房託以富時/EPRA Nareit亞洲(日本除外)房託指數(設有上限)代表;亞洲股票以MSCI明晟亞洲(日本除外)指數代表;亞洲房地產股以MSCI明晟亞洲(日本除外)房地產指數代表。

工業領域和重啟經濟概念或在2022年受惠

工業和倉庫領域的需求應會維持殷切,令主要市場的空置率降至低水平。租金增長趨勢強勁,或可進一步推動表現。

預料環球將一致放寬邊境管制,因此重啟經濟概念仍然吸引。特別是,由於在家工作普及,加上休閒旅遊受限制,市區的購物中心和售賣非必需品的商場仍未回復疫前的營運水平。因此,這兩個領域有望在2022年把握經濟復甦帶來的更大上升空間。

通脹仍然令人憂慮,但基本因素穩健

自2021年中以來,環球通脹壓力逐漸升溫。因此,市場憂慮出現滯脹,令房託股價加劇波動。近期,油價上升、供應鏈中斷及需求強勁回升使通脹數據熾熱。然而,英倫銀行等央行在最近數周上調利率,美國聯儲局更表示可能在2022年加息最多三次。我們的預測仍偏向溫和,即使已調高加息預期:我們初步認為2022年下半年將加息兩次。

長遠而言,我們的內部觀點未有改變:利率應在一段較長時間維持偏低水平。考慮到收益水平能帶來高於借貸成本的不俗空間,因此低息環境一直利好房地產市場。鑑於債務維持於可承受水平,上述環境亦有助房託進行增值收購交易。

我們認為,每次縮減買債的計劃不盡相同,這次的市場反應亦會有別於以往。客觀來看,為應對疫情,聯儲局減息至接近零水平,並大規模擴表。隨著美國經濟重啟,其復甦步伐強勁,因此縮減量寬規模不無道理。在當前周期,聯儲局釋放的訊息較2013年「縮減量寬恐慌(taper tantrum)」更清晰透明,現時市場定價看來反映,當局將在2022年大致維持強硬立場。

我們繼續聚焦於房託的基本因素,例如核心盈利與現金流的穩健性、卓越的資本管理及優質房地產,以把握經濟復甦時租金改善的良機。

總結

鑑於經濟逐步重啟,加上區內市場房地產業復甦以及股息回報反彈、亞太房託股有望在2022年持續反彈。近期出現的Omicron 變種病毒疫情可能加劇陰霾,但這類資產的基本因素強韌,應可在新一年繼續支持其表現。

詳情請下載全份文件

 


彭博資訊,截至2021年11月30日,亞洲(日本除外)房地產投資信託由富時EPRA/NAREIT亞洲(日本除外)房地產投資信託指數代表。表現以美元計算。

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